KB 지식 비타민 - 알고 보면 복잡한 무순위 청약 제도

 

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< 요 약 >

 아파트 청약시장 동향

• 매매가격 하락과 분양가격 상승으로 청약 수요가 감소하면서 청약경쟁률, 청약자수, 청약통장 가입 현황 등 청약 지표가 전체적으로 크게 위축
• 다만, 청약 수요 편중으로 서울 등 특정 지역 또는 특정 단지의 경우 지난해보다 높은 경쟁률을 기록하면서 지역별·단지별 격차가 심화
• 청약시장 양극화가 심화되는 가운데, 올해 2월 서울 강남구 개포동에서 시행된 무순위 청약에 100만 명이 넘는 청약자가 몰리는 등 무순위 청약에 대한 관심이 집중

 무순위 청약(줍줍) 제도의 주요 내용

• 무순위 청약은 미계약이나 미분양 물량으로 나온 잔여세대에 대해 신청을 받아 무작위 추첨 방식으로 당첨자를 선정하는 청약을 의미. 청약통장 유무와 거주지 제한, 무주택 여부에 관계없이 청약할 수 있어 소위 ‘줍줍’이라 불리기도 함
• 무순위 청약은 잔여세대 발생 원인에 따라 ①무순위 사후접수 ②임의공급 ③계약 취소 주택 재공급으로 구분되며, 청약 자격과 재당첨 제한 등에서 방식별로 차이가 존재
• 2018년 12월 이후 대부분의 무순위 청약은 한국부동산원 청약홈에서 입주자를 모집하는 방식으로 변경되었으며, 2회 이상 입주자 모집 공고를 하는 경우 잔여세대 발생 원인에 따라 회차별 모집 방법이 다를 수 있음

 최근 무순위 청약 현황 및 특징

• 2022년 3월 이후 최근 2년간 한국부동산원 청약홈을 통해 입주자 모집 공고가 이루어진 무순위 청약은 총 584건이며, 공급 세대수는 1만 7,271호, 누적 청약자수는 3백만 명을 상회
• 무순위 청약 모집은 ‘무순위 사후접수’ 방식과 ‘경기’ 지역에서 가장 많이 이루어졌으며, 청약경쟁률은 ‘계약 취소 주택 재공급’과 ‘세종’에서 가장 높게 나타남
• 무순위 청약시장에서도 양극화가 발생하고 있으며, 미분양 증가로 임의공급과 다회차 모집 단지가 증가

 

 결론 및 시사점

• 일반 청약에 비해 자격 제한이 적어 분양가격 또는 입지적인 이점이 있는 경우 많은 수요가 집중되는 반면, 다회차 입주자 모집에도 미분양이 지속되는 등 무순위 청약시장에서도 양극화 심화
• 지원 자격과 재당첨 제한 등이 존재하기 때문에 무순위 청약 시 잔여세대 발생 원인별로 세부 특징을 확인한 후 청약할 필요
• 소위 ‘묻지마 청약’과 같은 무분별한 청약으로 시장 왜곡이 발생하고 있으며, 실수요자의 기회가 무산되고 불필요한 업무 및 비용도 발생
• 실수요자를 위한 최소한 자격 기준을 보완하여 과도한 청약 집중에 의한 과열 방지와 청약시장 왜곡을 해소하기 위한 제도적 노력이 필요

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 아파트 청약시장 동향

○ 매매가격 하락과 분양가격 상승 등으로 청약시장은 전반적으로 위축

   · 아파트 매매가격은 2022년 하반기 하락세로 전환된 이후 2023년 하락폭이 더욱 확대되었으며, 2024년 들어서도 하락세가 지속
   - 주택 매매가격 변동률은 2022년 -3.12%, 2023년 -6.72%, 2024년 1분기 -0.42%

   · 반면 아파트 분양가격은 각종 규제 완화와 원자재 가격 급등, 금리 인상 등으로 상승세가 지속되면서 청약 수요가 크게 감소
   - 매매가격이 하락세를 보이는 가운데 분양가 상한제 폐지와 평가 지표 개선, 금리 인상,건설원가 증가 등으로 분양가격이 상승하여 청약에 당첨되더라도 시세 차익이 줄어들어 청약에 대한 관심이 감소

○ 청약 수요 감소로 청약자수가 줄어들고 청약통장 가입 현황도 19개월 연속 감소하는 등 청약 지표가 전체적으로 크게 위축

   · 분양물량도 크게 줄어들면서 2022년 월평균 36만 명이었던 청약자수는 2023년 이후 월평균 10만 명 미만으로 감소
   - 2021년 연간 38.8만 호였던 아파트 분양물량도 2023년 21.1만 호로 크게 감소

   · 그동안 꾸준히 증가세를 보였던 청약통장 가입 현황도 2022년 6월 2,860만 좌를 정점으로 감소세로 돌아섰으며, 2024년 1월 이후에는 2,700만 좌를 하회

   · 주택시장이 급변하고 거시경제 불확실성이 확대되면서 청약시장 과열 양상은 진정세를 보이고 있음

 

○ 다만, 청약 수요 편중으로 서울 등 특정 지역 또는 특정 단지의 경우 지난해보다 높은 경쟁률을 기록

   · 전국 청약경쟁률은 2022년 이후 10대 1 내외로 떨어졌으며 2024년에도 6.7대 1에 불과하나, 서울은 148.6대 1의 높은 경쟁률 을 유지

      - 2022년 이후 100대 1 이상의 경 쟁률을 보인 단지 중 절반이 서울에 소재하며, 전체 청약경쟁률이 높지 않은 지역에서도 예외적으로 높은 경쟁률을 기록하는 단지가 존재

    · 그러나 서울 아파트 및 특정 단지를 제 외한 전국 대다수 지역 청약경쟁률은 1대 1에도 못 미치는 상황이 지속되면 서 지역별·단지별 격차가 심화

 

○ 청약시장 양극화가 심화되는 가운데 올 해 2월 서울 강남구 개포동에서 시행된 무순위 청약에 역대급 신청자가 몰리는 등 무순위 청약 에 대한 관심이 집중

  · 과거에도 무순위 청약은 인기가 높았으나, 청약시장이 크게 위축된 상황에서 100만 명이 넘는 청약자가 몰린 것이 큰 이슈로 부각

   - 개포동 ‘디에이치 퍼스티어 아이파 크’ 3세대의 무순위 청약에 101.3 만 명의 청약자가 몰리면서 역대 최대 기록을 경신

   - 전용면적 59m2 (약 25평)에는 50 만 명이 넘는 청약자가 몰리면서 한국부동산원 청약홈에 일시적인 접속 장애가 발생하기도 함

 · 전체 청약시장 위축에도 불구하고 청약 제도 개선 등 다양한 요인으로 인해 많은 수요가 집중된 것으로 파악

   - 지난해 초 무순위 청약 지원 자격이 변경되면서 다주택자도 신청할 수 있게 되었고, 해당 지역 거주 요건이 폐지되었으며, 청약 당첨 후 해당 주택에 대한 전매제한도 완화

   - ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’의 경우 2020년 당시 분양가 상한제가 적용되어 분양가가 시세보다 저렴하게 형성되었으며, 이후 주택가격 상승으로 가격 격차가 더욱 확대

   - 또한 무순위 청약 당시 이미 입주가 진행 중이었는데 지난해부터 수도권을 중심으로 전 세가격이 급등하여 분양가격에 근접하면서 실거주를 하지 않는 경우에는 실제 부담해야 하는 금액이 대폭 줄어듦

   - 올해 하반기 금리 인하 전망 등으로 서울 등 주요 지역 주택시장 활성화에 대한 기대감이 높아지면서 강남3구에 위치한 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’ 무순위 청약에 신청자가 몰림

 

 무순위 청약(줍줍) 제도의 주요 내용

○ 무순위 청약은 미계약이나 미분양 물량으로 나온 잔여세대에 대해 신청을 받아 무작위 추첨 방식으로 당첨자를 선정하는 청약을 의미. 청약통장 유무와 거주지 제한, 무주택 여부에 관계없이 청약할 수 있어 소위 ‘줍줍’이라 불리기도 함
   ·  일반 청약의 경우 청약통장 가입 기간이나 납입금액에 따라 순위가 결정되며, 무주택 기간, 부양가족수, 청약통장 가입 기간에 따라 가점을 산정하여 높은 순서대로 입주자를 모집

 

○ 무순위 청약은 입주자 모집 공고 후 잔여세대발생 원인에 따라 ①무순위 사후접수 ②임의공급 ③계약 취소 주택 재공급으로 구분 가능
  · (무순위 사후접수) 최초 입주자 모집 공고 시 경쟁이 발생하여 당첨자 및 예비 입주자를 선정했으나 자격 미달, 계약 포기 등으로 잔여세대가 발생한 경우
   - 공급 세대수보다 청약자수가 많은 경우로 주택 타입이나 평형별로 경쟁 발생 여부를 판단
   - 최근 이슈가 된 개포동 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’는 무순위 사후접수로 청약 모집

  · (임의공급) 최초 및 무순위 입주자 모집 공고 시 경쟁이 발생하지 않아 미분양이 된 경우
   - 공급 세대수보다 청약자수가 적은 경우로 미분양이 발생했기 때문에 모집 세대수가 많은 편
 · (계약 취소 주택 재공급) 불법 전매, 위장 전입, 위장 이혼, 통장 매매 등 공급 질서 교란 행위로 인해 계약 해제 세대가 발생한 경우

   - 정부에 의해 강제적으로 계약이 취소된 경우로 무순위 사후접수와 임의공급에 비해 모집 세대수가 적은 편

 

○ 2018년 12월 이후 대부분의 무순위 청약은 한국부동산원 청약홈에서 입주자를 모집하는 방식으로 변경

  ·  이전에는 미계약이나 미분양으로 나온 잔여세대에 대해 청약을 받아 선착순 또는 일정 시점 에 특정 장소에 집합시켜 추첨 방식으로 공급

   - 이러한 공급 방식의 경우 밤샘 줄서기, 대리 줄서기, 공정성 시비 등의 문제점이 존재

  ·  현재는 한국부동산원 청약홈에 무순위 사후접수, 임의공급, 계약 취소 주택 재공급 관련 입주 자 모집 공고를 게재하여 청약을 모집하는 방식으로 공급

   - 다만, 비규제 지역에서 시행되는 무순위 사후접수와 임의공급의 경우 청약홈 입주자 모집 공고가 선택 사항이기 때문에 과거와 같이 사업 주체가 직접 모집하는 것도 허용

 

○ 무순위 청약 제도는 잔여세대 발생 원인 외에도 청약 자격, 재당첨 제한 등에서 방식별로 차이가 존재

  ·  청약 자격의 경우 무순위 사후접수는 국내 거주자 전체를 대상으로 하는 데 비해 계약 취소 주택 재공급은 해당 주택 소재 지역 거주자로 한정

   - 임의공급은 사업 주체가 개별적으로 자격 요건을 정하기 때문에 입주자 모집 공고문 확 인이 필요하나, 대부분 최초 모집 공고에서 청약이 미달되어 국내 거주자 전체를 대상으 로 하는 경우가 많음

  ·  그 외에도 당첨자 관리, 재당첨 제한 여부, 유주택자, 동일 주택 기당첨자 제한 등에서 방식별로 차이가 존재

   - 미분양 주택 처분 목적으로 이루어지는 임의공급의 경우 규제 지역에서 시행되는 무순위 사후접수나 계약 취소 주택 재공급에 비해 상대적으로 자격 제한이 적은 편

 

○ 2회 이상 입주자 모집 공고를 하는 경우 잔여세대 발생 원인에 따라 회차별로 모집 방법이 다를 수 있음

  ·  대부분의 경우에는 미계약, 미분양, 계약 취소 등 잔여세대 발생 원인에 따라 한 가지 방식이 일률적으로 적용

  ·  그러나 일부 단지의 경우 청약 모집 과정에 잔여세대 발생 원인이 바뀌면서 입주자 모집 방식이 변경되기도 하며, 단지가 아닌 주택 타입이나 평형별로 잔여세대 발생 원인을 판단하기 때 문에 동일 단지 내에서도 서로 다른 방식으로 입주자를 모집하는 경우도 존재

   - (사례 ①) 최초 입주자 모집에서는 공급 세대수보다 청약자수가 많았으나, 미계약 세대에 대한 무순위 사후접수에서 공급 세대수보다 청약자수가 적을 경우 임의공급으로 모집 방식을 변경

   - (사례 ②) 특정 단지의 A, B, C 주택 타입 중 A, B는 입주자 모집 후 계약 포기 세대가 발생하고, C는 청약이 미달된 경우 A와 B는 ‘무순위 사후접수’, C는 ‘임의 공급’으로 입주자를 모집

 

 최근 무순위 청약 현황 및 특징

○ 2022년 3월 이후 최근 2년간 한국부동산원 청약홈을 통해 입주자 모집 공고가 이루어진 무순위 청약은 총 584건이며, 공급 세대수는 1만 7,271호, 누적 청약자수는 3백만 명을 상회
  · 무순위 청약의 경우 일반 청약에 비해 공급 세대수는 적으나 청약자수는 많은 경우가 대부분
   - 동일 기간 이루어진 일반 청약의 경우, 공급 세대수는 약 56.7만 호로 무순위 청약에 비해 크게 많으나 청약자수는 약 213만 명으로 무순위 청약에 비해 적음
   - 무순위 청약 전국 평균 경쟁률은 177대 1로 2024년 1월부터 3월까지 이루어진 일반 청약 서울 평균 경쟁률보다 높음
  · 무순위 청약 모집은 ‘무순위 사후접수’ 방식과 ‘경기’ 지역에서 가장 많이 이루어짐
   - 잔여세대 발생 원인별로 보면 공급 세대수는 무순위 사후접수(1만 4,001호)가 전체의 81%로 가장 많으나, 평균 경쟁률은 공급 세대수가 가장 적음에도(359호) 상대적으로 많은 청약자가 몰린 계약 취소 주택 재공급(1,288대 1)이 가장 높음
   - 지역별로 보면 공급 세대수는 경기(5,123호)가 전체의 30%로 가장 많으나, 평균 경쟁률은 서울이 519대 1로 경기(113대 1)보다 높으며, 공급 세대수가 가장 적은 세종(26호)의 경우 4,585대 1로 가장 높은 청약경쟁률을 기록

 

 

○ 무순위 청약시장에서도 양극화가 발생하고 있으며, 미분양 증가로 임의공급과 다회차 모집 단지가 증가

  ·  청약자수 상위 단지는 모두 수도권에 존재하는 반면, 수도권에서도 미분양이 지속되는 단지가 상당수 발생

   - 무순위 청약자수가 가장 많은 단지인 개포동 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’(약 101만 명) 와 그다음으로 많은 흑석자이, DMC 한강자이 더헤리티 모두 수도권에 위치

   - 그러나 무순위 청약의 18.6%는 미달되었는데, 미달된 단지의 절반이 수도권에 위치

 

  · 미분양 아파트가 늘면서 임의공급과 다회차 모집 단지가 증가

   - 미분양 아파트는 2021년 9월 1.3만 호까지 감소했다가 2022년 12월 이후 월평균 6만 호를 상회하고 있으며, 이미 준공된 단지의 미분양 물량도 증가세를 지속

   - 2023년 11월 이후 미분양 아파트가 다시 증가하면서 최근에는 임의공급 방식으로 모집하는 경우가 많음(임의 공급 방식 비중은 2022년 3월 이후 최근 2년간 17%에 그쳤으나 올해 1~3월 46%까지 증가)

   - 최근 진행된 임의공급 청약 단지 중 상당수는 여러 번 입주자를 모집했음 에도 미분양이 발생하면서 반복적으 로 모집 공고를 하고 있음

 

 결론 및 시사점

○ 무순위 청약시장에서도 일반 청약 시장과 마찬가지로 양극화 현상이 나타나고 있으며 그 정도가 더 심각

  ·  무순위 청약의 경우 일반 청약과 달리 청약통장 유무와 거주지 제한, 무주택 여부에 관계없이 청약이 가능하기 때문에 분양가격 또는 입지적인 이점이 있는 경우 많은 수요가 집중될 수밖에 없음
   - 2022년 3월 이후 최근 2년간 무순위 청약 단지가 기록했던 최대 청약자수는 101.3만명으로 일반 청약 단지(13.6만 명)에 비해 7배 많음
   - 청약경쟁률이 100대 1을 초과한 단지 역시 일반 청약은 2.5%에 그쳤으나, 무순위 청약은 20%로 상대적으로 높은 비중을 차지
  ·  반면 분양이 되지 않아 반복적으로 입주자를 모집하는 무순위 청약 단지도 다수 존재
   - 서울 등 수도권을 중심으로 상당수 단지에서 여러 차례 입주자 모집 공고를 진행했으며, 서울 내에서도 10회 이상 입주자 모집 공고가 진행 중인 단지 존재

 

○ 무순위 청약에서도 거주 지역, 특별 공급 대상 여부 등의 지원 자격과 재당첨 제한 등의 차이가 존재하기 때문에 잔여세대 발생 원인별로 세부 특징을 확인하고 청약할 필요

  ·  계약 취소 주택 재공급의 경우 지난해 무순위 청약 제도 지원 자격이 완화되었지만 여전히 해당 주택 소재 지역 거주 자격이 필요
  ·  규제 지역에서 시행되는 계약 취소 주택 재공급과 무순위 사후접수, 비규제 지역에서 이루어지는 계약 취소 주택 재공급 중 분양가 상한제가 적용되는 주택은 재당첨 제한 조건이 적용
   - 당첨 후 계약을 포기할 경우 최대 10년간 재당첨 제한
  ·  그 외에도 세부적으로 유주택자, 동일 주택 기당첨자 등 청약이 불가능한 경우가 있으며, 단지에 따라 대출 불가에 따른 자금 조달 어려움도 존재

 

○ 소위 ‘묻지마 청약’과 같은 무분별한 무순위 청약으로 시장 왜곡이 발생

  ·  청약에 대한 정확한 정보와 판단 없이 이루어지는 소위 ‘묻지마 청약’이 지속되면서 주택시장 및 청약시장 위축에도 역대급 청약자가 몰리는 등 시장 왜곡이 발생
  ·  청약 당첨 후 포기하는 사례가 늘면서 실수요자의 당첨 기회가 무산되어 추가적으로 입주자 모집공고를 진행하는 상황도 발생
   - 많은 청약자가 지원하는 것은 주택 공급자 입장에서 긍정적인 요소이나, 무분별한 청약으로 인해 실제 계약을 하는 세대수가 적을 경우 입주자 모집 공고가 반복되면서 불필요한 업무 및 비용도 발생

 

○ 무순위 청약에서도 최소한의 자격 기준을 보완하여 과도한 청약 집중에 의한 과열 방지와 청 약시장 왜곡을 해소하기 위한 제도적 노력이 필요

  ·  무순위 청약은 일반 청약에 비해 완화된 자격 기준이 적용되면서 공급 세대수에 비해 과도하 게 많은 청약자가 발생함에 따라 실수요자를 위해 거주 자격, 보유 주택수 등 최소한의 자격 기준을 보완할 필요

  ·  다회차 입주자 모집 공고를 하는 단지의 경우 자격 기준을 단계적으로 완화하는 방안이 필요 하며, 무분별한 청약 방지를 위한 추가적인 조치도 검토할 필요

   - 재당첨 제한 규정이 주로 규제 지역에만 적용됨에 따라 비규제 지역의 경우 청약 당첨 후 계약 포기와 같은 불필요한 과정이 지속

 

출처: KB금융지주 경영연구소 - 알고 보면 복잡한 무순위 청약 제도 (a.k.a 줍줍)